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陜國投A:實業清理近尾聲 引入戰投未明確

2009年10月19日 10:11:00 代碼:000563 作者:田輝 來源:興業證券 出處:頂點財經

  投資要點

  公司向大股東陜西高速轉讓鴻業地產100%股權。

  點評:

  鴻業地產目前項目情況:①金橋太陽島2期,已銷售給北京芳城地產公司。②長安航天產業基地情況,土地取得成本1.95億元,占地面積為191.93畝,建筑面積為32.9萬平方米,地價合每平方米593元左右。③金橋國際廣場A、B、C座,總面積為100,242.84平方米,其中已售面積69,853.32平方米;待售面積為22018.19平方米,擬全部對外出租。

  交易價格及盈利情況:①根據公司測算,以鴻業地產2009年8月31日為基準日的審計、評估值為定價依,約為3850萬元,增加凈利潤1500萬元左右。②鴻業地產以賬面價值5749.39萬元的金橋國際廣場C座部分房產、相應的稅費、維修基金及公司此前購置金橋國際廣場C座24至27層的過戶稅費及維修基金以及現金238萬元,抵償所欠公司6800萬元的債務本金。

  由于公司未公告對鴻業地產的評估情況,也未公布所抵房產的面積等數據,我們無法判斷其合理性,尤其是長安航天產業基地增值金額和所抵房產的溢價程度。但是總體上,在不考慮所抵資產溢價的情況下,由3850萬元股權出售款帶來的1500萬凈利潤低于我們此前對鴻業地產盈利的預期。

  公司此次出售資產有利于公司轉型:一是滿足此前換新牌照時對實業資產處置的承諾,二是明確為公司引入戰略投資者掃清了障礙,三是為抵債資產為固有資產投資帶來穩定的租金收入來源。

  公司信托主業運行平穩,但是仍需加強。①根據我們測算,至09年6月末,公司信托規模約為85億左右,比年初增長30%左右。②銀信產品仍是增長主力。09年上半年集合信托共成立7款產品,以5千萬級左右的居多,而上半年信托規模增長19.9億元。③從集合信托產品的結構看,投資渠道和客戶渠道缺乏仍是制約信托主業的主要因素。至09年9月,公司已成立10款產品,其中有8款為證券類產品,1款為重慶實業股權收益權項目,1款為貸款類項目。

  我們預計公司2009年、2010年和2011年每股收益分別為0.12元、0.05元和0.07元。

  公司固有業務估值為每股3.02-4.53元,信托業務估值為1.68-2.23元,合計4.7-6.76元,維持“回避”的投資評級。

  由于公司仍有意引入戰略投資者,對信托主業將產生促進作用,建議關注該事項進展對公司業績和估值的提升作用。

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